Tín dụng thế chấp thứ cấp và Alt-A: rác độc tài sản
Ngay sau
khi nguồn tài nguyên tín dụng thứ cấp cho đại đa số những người bình thường bắt
đầu cạn kiệt, các ngân hàng lại nhắm đến những người vốn dĩ "không bình
thường". Đó chính là 6 triệu người nghèo hoặc dân nhập cư mới có hoàn cảnh
khó khăn, có mức tín nhiệm thấp trên đất Mỹ.
Thị trường
tín dụng thế chấp của Mỹ về tổng thể có thể chia làm ba cấp độ: thị trường tín
dụng cao cấp (Prime Market), thị trường tín dụng Alt-A và thị trường tín dụng
thứ cấp (Subprime Market). Thị trường tín dụng cao cấp chủ yếu phục vụ những
khách hàng có mức tín nhiệm cao (chỉ số mức tín nhiệm đạt từ 660 điểm trở lên),
có nguồn thu nhập ổn định và đáng tin cậy, mức dư nợ hợp lý, những người này chủ
yếu lựa chọn những khoản vay thế chấp lãi suất cố định trong 30 năm hoặc 15
năm, đây là những gói tín dụng có tính truyền thống nhất. Thị trường tín dụng
thứ cấp chủ yếu phục vụ những người có chỉ số tín nhiệm thấp dưới 620 điểm, thiếu
phần chứng minh thu nhập, mức dư nợ tương đối lớn. Còn thị trường tín dụng
"ALT-A" nằm trên lằn ranh màu xám rộng lớn giữa hai thị trường trên,
nó bao quát toàn bộ tầng lớp chính trong xã hội vốn có chỉ số tín nhiệm đạt từ
620 đến 660, trong đó có một bộ phận tương đối lớn những khách hàng có mức tín
nhiệm cao hơn 660 điểm.
Tổng quy mô
của thị trường thứ cấp ước đạt khoảng 2.000 tỉ USD, trong số đó có gần một nửa
khách hàng không chứng mình được thu nhập cố định. Rõ ràng, đây là một thị trường
rủi ro cao, nhưng lãi suất thu được cũng khá cao, lãi suất các khoản vay thế chấp
của thị trường này nhìn chung cao hơn từ 2% đến 3% so với lãi suất cơ bản.
Công ty cho
vay tài chính của thị trường tài chính thứ cấp rất có "tinh thần sáng kiến
tài chính", họ mạnh dạn đưa ra đủ các sản phẩm tín dụng mới. Trong số đó,
có một số sản phẩm khá nổi tiếng như: gói tín dụng chi trả tiền lãi (Interest
Only Loan), gói tín dụng cầm cố lãi suất có điều chỉnh (ARM Adjustable Rate
Mortgage), gói tín dụng cầm cố lãi suất có điều chỉnh kỳ hạn 5 năm, gói tín dụng
cầm cố lãi suất có điều chỉnh kỳ hạn 7 năm, gói tín dụng cầm cố lãi suất có điều
chỉnh tùy chọn (Option ARMs). Đặc điểm chung của những gói tín dụng này chính
là trong vài năm bắt đầu hoàn nợ, số tiền hoàn trả mỗi tháng rất thấp và cố định,
sau một thời gian nhất định, áp lực hoàn nợ tăng lên. Có hai nguyên nhân chủ yếu
khiến những sản phẩm mới này được đón nhận: một là người ta cho rằng bất động sản
luôn luôn tăng giá, hay ít nhất sẽ tăng trong một khoảng thời gian "hợp
lý" theo nhận thức của họ, chỉ cần có thể kịp thời bán ra thì rủi ro là thứ
"có thể kiểm soát được"; hai là người ta cho rằng theo lẽ đương
nhiên, tốc độ tăng giá của bất động sản sẽ nhanh hơn tốc độ tăng của lãi suất.
Tên gọi đầy
đủ của gói tín dụng "ALT-A" là tín dụng "Alternative A",
dùng để chỉ chung những người có hồ sơ tín dụng tốt hoặc rất tốt, nhưng lại thiếu
hoặc hoàn toàn không có các tài liệu chứng mình hợp pháp về nguồn thu nhập cố định,
tiết kiệm, tài sản sở hữu. Loại tín dụng này thường được cho là "an
toàn" hơn so với tín dụng thứ cấp, hơn nữa lãi suất cũng mềm, nhưng suy
cho cùng thì người vay tín dụng không có "tiền án" này vẫn phải chịu
mức lãi suất cao hơn những sản phẩm tín dụng cao cấp từ 1% đến 2%.
Vậy gói tín
dụng ALT-A có thật sự an toàn hơn so với tín dụng thứ cấp hay không? Sự thật
không hoàn toàn như vậy.
Từ năm 2003
đến nay, cơ cấu của gói tín dụng ALT-A trong bong bóng bất động sản đang tăng
nhiệt, vì mải chạy theo lợi ích cơ bản, mà đã mất đi sự lý tính vốn có. Rất nhiều
khách hàng vay tín dụng về cơ bản chẳng hề có chứng mình thu nhập bình thường,
chỉ cần bản thân họ khai ra một con số là được, những con số này lại thường bị
khuếch đại, vì vậy gói tín dụng ALT-A bị những người trong ngành gọi là
"tín dụng bịp bợm".
Các tổ chức
tín dụng còn ra sức giới thiệu các sản phẩm tín dụng với mức rủi ro cao hơn.
Như sản phẩm tín dụng Interest Only Loan có lịch trình hoàn nợ (Amortization
Schedule) lên đến 30 năm, nhưng trong năm đầu tiên có thể được ưu đãi mức lãi
suất cực kỳ thấp chỉ 1% - 3%, hơn nữa chỉ phải trả phần lãi suất, không cần
hoàn gốc, sau đó đến năm thứ hai mới bắt đâu căn cứ theo tình hình thị trường
lãi suất mà tiến hành thả nổi, thường còn được bảo đảm mỗi năm hạn mức hoàn vốn
hàng tháng không tăng quá 7,5% của năm kế trước.
Gói tín dụng
cầm cố lãi suất có điều chỉnh tùy chọn lại cho phép người vay mỗi tháng chi trả
bằng hình thức khấu trừ một phần khoản lương thấp hơn lãi suất thông thường, phần
còn lại được tự động cộng dồn vào phần nợ gốc, do đó số tiền nợ ngân hàng ngày
càng nhiều hơn. Sau một thời gian được giữ cố định, lãi suất của loại tín dụng
này cũng sẽ được thả nổi theo thị trường.
Rất nhiều
nhân vật thuộc hạng "tín dụng cao cấp" chuyên đầu cơ các loại bất động
sản hút hàng cho rằng trong ngắn hạn giá bất động sản sẽ chỉ có tăng, mình hoàn
toàn có thể kịp thời bán được sản phẩm để thu tiền về, còn lại rất đông người
thuộc hạng "tín dụng trung bình" đã dùng sản phẩm tín dụng này để sở
hữu những căn nhà có mức giá vượt xa khả năng chi trả thực tế của bản thân. Mọi
người đều nghĩ rằng có thể lập tức bán được nhà để hoàn trả khoản vay mà vẫn kiếm
được một khoản lợi, hoặc là thực hiện đảo nợ (Re-finance) để rút ra một phần tiền
tăng thêm dùng vào việc chi trả các khoản nợ cũ và tiêu xài, kể cả trường hợp
lãi suất tăng lên quá nhanh thì vẫn có phòng tuyến cuối cùng đảm bảo mức hoàn vốn
mỗi năm không vượt quá 7,5%, một khoản đầu tư rủi ro thấp, tiềm năm thu lợi cao
như vậy, cớ sao không vay.
Theo thống
kê, năm 2006, trong tổng số các gói tín dụng thế chấp bất động sản của Mỹ, có
trên 40% các gói vay thuộc vào loại ALT-A và tín dụng thứ cấp, tổng giá trị
trên 400 tỉ USD, năm 2005 tỉ lệ này thậm chí còn cao hơn. Tính từ năm 2003, tổng
giá trị của loại tín ALT-A và tín dụng thứ cấp này đã vượt 2.000 tỉ USD. Hiện
nay, lãi suất phạt trễ hạn vượt quá 60 ngày của tín dụng thứ cấp đã vượt quá
15% và đang nhanh chóng chạm mức kỷ lục mới nhất trong lịch sử là 29%, 2,2 triệu
"khách hàng thứ cấp" sẽ bị ngân hàng quét ra khỏi nhà. Mức lãi suất
phạt trễ hạn của ALT-A hiện ở khoảng 3,7%, nhưng biên độ của nó trong 14 tháng
qua đã liên tục tăng lên.
Các nhà
kinh tế học chủ chốt hiện nay đều xem nhẹ sự nguy hiểm của ALT-A, bởi cho đến
nay, mức lãi suất phạt trễ hạn của nó so với thị trường tín dụng thứ cấp
"bốc khói" vẫn chưa rõ nét lắm, nhưng sự nguy hiểm tiềm ẩn của nó thậm
chí còn lớn hơn thị trường thứ cấp. Mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ trong hợp đồng
tín dụng ALT-A thường "gài sẵn" hai quả bom hẹn giờ hạng nặng, một
khi thị trường lãi suất tín dụng thế chấp tiếp tục tăng cao, còn giá bất động sản
xuống dốc, thì hai quả bom này sẽ được kích nổ.
Trong sản
phẩm tín dụng Interest Only Loan đã được để cập ở trên, ngay sau khi lãi suất
được thả nổi theo lãi suất thị trường, mức hoàn vốn hàng tháng sẽ không vượt
quá 7,5%, chính phòng tuyến cuối cùng này đã khiến nhiều người có cảm giác an
toàn đầy "hư ảo". Nhưng bên trong điều khoản này lại có hai ngoại lệ,
cũng chính là hai quả bom hạng nặng, quả thứ nhất có tên gọi là "tái thiết
lập định kỳ" (5year/10year Recast). Định kỳ mỗi 5 hoặc 10 năm, định mức
hoàn vốn của người vay tín dụng ALT-A sẽ tự động thiết lập lại, cơ cấu khoản
vay sẽ căn cứ theo tổng mức vay mới để tính toán lại hạn mức hoàn vốn hàng
tháng. Người vay sẽ phát hiện hạn mức khấu trừ nợ gốc hàng tháng của họ tăng
lên rất nhiều, đây gọi là "cú sốc hoàn vốn" (Payment Shock). Do
"không chi trả đủ số tiền lãi đến hạn" (Negative Amortization), tổng
mức nợ tín dụng của rất nhiều người không ngừng tăng lên, hy vọng duy nhất của
họ là giá bất động sản phải tăng không ngừng, như thế mới có thể bán nhà để tất
toán hợp đồng tín dụng, nếu không thì sẽ mất nhà hoặc phải bán đổ bán tháo.
Quả bóng thứ
hai chính là "định mức tín dụng cao nhất". Theo lẽ dĩ nhiên, người ta
có thể tạm thời không bận tâm đến việc tái thiết lập định kỳ sau vài năm, nhưng
điều khoản Negative Amortization có một hạn chế, chính là số nợ tích lũy không
được phép vượt quá 110% - 125% so với tổng khoản vay ban đầu, một khi chạm đến
giới hạn này, hệ thống sẽ tự động kích hoạt điều khoản tái thiết lập khoản vay.
Đây là quả bom hẹn giờ đủ để lấy mạng người ta. Vì chạy theo sức quyến rũ của mức
lãi suất thấp và sự thư thái từ áp lực trả nợ gốc trong năm đầu tương đối thấp,
rất nhiều người đã chọn mức khấu trừ nợ gốc hàng tháng ở mức thấp nhất có thể.
Ví dụ, mỗi tháng đáng lẽ bạn phải chi trả 1.000 USD tiền lãi, nhưng bạn có thể
chọn phương án chỉ trả 500 USD, số 500 USD tiền lãi suất còn lại sẽ bị tự động
chuyển vào cộng dồn với nợ gốc. Tốc độ tích lũy như vậy sẽ khiến người vay trước
khi chạm đến quả bom tái thiết lập khoản vay định kỳ 5 năm, đã bị quả bom
"định mức tín dụng cao nhất" này nổ cho tan xác.
Những gói
tín dụng loại này nguy hiểm như vậy, tại sao FED không ra tay quản lý?
Greenspan
quả thực đã ra tay, hơn nữa còn ra tay đến hai lần. Lần thứ nhất là năm 2004,
Greenspan cảm thấy các tổ chức tín dụng và người mua nhà vẫn còn dè dặt, vì họ
vẫn không mấy thích thú với sản phẩm Option ARMs rủi ro cao. Greenspan than rằng:
"Nếu các tổ chức tín dụng có thể cung cấp nhiều sự lựa chọn hơn so với các
sản phẩm lãi suất cố định truyền thống thì dân Mỹ sẽ hưởng lợi rất lớn. Đối với
những người tiêu dùng có thể và sẵn sàng chấp nhận rủi ro lãi suất, những khoản
tín dụng lãi suất cố định 30 năm và 15 năm truyền thống có thể quá đắt đỏ".
Thế là những
công ty như Fannie Mae, New Century và các nhà buôn bán bất động sản khác quả
thật đã mạnh dạn hơn xưa, tình hình cũng không còn như trước, giá nhà đất cũng
tăng mỗi lúc một điên cuồng hơn.
Thế là sau
16 tháng, Greenspan lại xuất hiện tại cuộc điều trần ở Thượng viện, lần này ông
lại chau mày nói: "Người tiêu dùng Mỹ sử dụng những phương thức tín dụng mới
này (chỉ Option ARMs) để sở hữu những gánh nợ tín dụng nhà đất mà bản thân họ vốn
dĩ không thể chịu được, đây là một ý tưởng điên rồ".
Người ta có
thể chẳng bao giời thật sự hiểu được ý của Greenspan. Đúng vậy, lời nói của
Greenspan thật sự kín kẽ, ông bảo nếu dân Mỹ có khả năng chấp nhận được rủi ro
lãi suất đồng thời có thể cầm cương được thứ rủi ro này, thì đừng ngại sử dụng
tín dụng rủi ro cao. Ngầm ý là nếu không có bản lĩnh này, thì đừng chộn rộn. Có
lẽ, Greenspan thật sự không biết chỉ số thông minh tài chính của dân Mỹ.
Trích Song Hong Bing, Chiến Tranh Tiền Tệ Phần 1, Chương 10.
Đọc tiếp:
Nhận xét
Đăng nhận xét